借名买房 “名义产权人”易请难送

楼市调控的大背景下，掩藏在购房热潮下的矛盾和问题也日益浮现和增多。由于限购、限贷或入户、学位等原因，不少人会“另辟蹊径”解决问题，比如借名买房、“假”过户等。近期出现的几个案例，提醒大家：防人之心不可无。俗话说：“亲兄弟也要明算账。”亲戚朋友之间，哪怕是亲兄弟，在账目往来上也要清清楚楚，万一有人背信弃义，发生纠纷则损失难以挽回，追讨之路更是漫长。

由于房价高企，房产所涉及的利益也越来越大，因房产发生的纠纷分分钟让人伤筋动骨。在调控政策、贷款审批条件等的限制下，不少没有购房资格或贷款困难的买房人，借用亲戚朋友的名义来买房。但“借名”的背后，却隐藏着巨大的法律风险。业内人士提醒，房产脱离真房主控制后，一旦发现财产受损时，即使经法律程序确权，后面也面临执行难的问题。提醒广大市民，切勿轻易将自己的房产登记在他人名下。

房产所涉及的利益巨大，切勿轻易将自己的房产登记在他人名下。

案例1

近日，广州一对老夫妻为帮好友的女儿办理入户上学手续，好心将他们名下的房屋无偿出借并过户给好友。尽管双方签订了《房产借用协议书》，约定将房产暂时无偿借给朋友用，借用方式为暂将房产过户至其名下，待办妥孩子上学的手续后1个月内归还，借用最长期限不超过自过户起6个月，且该房产的所有权过户后仍属老夫妻所有，朋友无权对该房产作出任何形式的处理或处置。不料，好友后来却将房屋据为己有，甚至在领取了该房屋逾百万元的拆迁补偿款后逃之夭夭。无奈之下，老夫妇一纸诉状将昔日好友告上法院。

案例2

武汉的张小姐，因自己名下已有多套房产，就以表哥的名义在武昌江边买了一套房子。没想到表哥因急需用钱，私自将房子抵押借高利贷，眼下因表哥逾期未能还清借款，市值300多万元的房子已被小贷公司便宜卖了，并在不到一月的时间里将房子两次转手，令张小姐想追回房子都十分困难。

“借名”五大风险你要知

从上述两个案例可以看到，房屋登记在他人名下隐藏着巨大的法律风险，一旦遭遇背信弃义之徒，追讨起来非常麻烦。广东君厚律师事务所律师卢彦铮表示，这些案例都涉及“名义所有人”和“实际所有人”的关系。现实中，很多人不方便或没有相应的资格持有或购买股票或房产，就会委托亲友代为购买或持有。但是这种情况对于委托人来说有一定风险，即受托人或者“名义所有人”的背信风险。

风险一：如果“名义产权人”反悔，而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。

风险二：如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人，也可能依据贷款合同的相关规定，提前解除合同。而一旦无法取得贷款，房屋的购买就可能出现困难。

风险三：从“名义产权人”领取房产证，到将房屋产权过户给出资人的这段时间，如果“名义产权人”对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。如果“名义产权人”中途发生意外，很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而只能要求对方返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同，取得房产。如果“名义产权人”不守诚信，偷偷将该房产出售，而购房者因基于对房产登记的信任，购买了该房产，那么，真正出资的购房人就可能无法追回该房产。

风险四：如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即便双方签署了这种书面协议后，向公证机关申请公证，公证机关也不予受理。

风险五：即使“名义产权人”不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将“名义产权人”名下的房屋转移登记到真正的产权人名下，也要负担相应的税费。

律师：公证也难杜绝纠纷

卢律师表示，如果实在必须委托他人购房，一定要签订书面的《委托协议》。为了确保协议的证明力，可考虑采取证明力最高的公证。在协议中应明确注明出资购房人、房屋所有权归属、违约责任等条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患，出资的原始凭证，如存折、购房发票等，也要保存好。

但须提醒的是，这些也不能够杜绝以后可能出现的纠纷，即使产权明确，但后续执行追讨也是麻烦多多，可能出现房屋被第三人善意取得无法要回或向“名义产权人”追讨债务却执行困难的状况，所以还是慎重考虑是否“借名”买房。