本文讲的是物业纠纷的司法解释。编者按随着我国住房制度改革不断深入，特别是2007年10月1日物权法施行以来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。...
    两部司法解释出台详解物业纠纷难题
    编者按随着我国住房制度改革不断深入，特别是2007年10月1日物权法施行以来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。业主身份如何界定、专有部分和共有部分怎样划定、“住改商”纠纷、物业欠费纠纷依据什么标准处理，凡此种种的住房和物业服务问题牵涉千家万户，既事关广大业主的切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。
    最高人民法院日前公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释，广受群众关注。司法解释在物权法等法律规定框架内，解答了广大群众关心的诸多热点问题，强化了各方当事人的平等保护，增强了法律规定的可操作性，物业纠纷诸多热点、难点问题最终得以明确。该解释为妥善处理物业纠纷，化解物业管理中的矛盾，规范物业管理起到重要的作用。
    内容提示最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条，将于2009年10月1日起施行。这两部司法解释涉及的热点、难点问题包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、“住改商”纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等;物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担等。
    看点之一没有产权证也能当业主
    [案例]王女士购买了某小区的商品房一套，但开发商因为手续不全等原因，迟迟未能给王女士办理房屋产权证。一年之后，王女士因楼内公共部分的使用问题与物业公司发生争议，物业公司认为，王女士还没有取得房屋产权证，还不是真正意义上的业主，无权对该公共部分提出要求。
    “业主”是物权法第6章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。本案王女士究竟算不算物权法规定的“业主”?业主身份的界定标准，在此次司法解释中予以明确。
    根据物权法相关规定，司法解释确定，依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。
    不过在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋购买人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。
    根据物权法等法律规定精神，司法解释明确，对这种情形下的业主身份，可以认定其为物权法第6章所称的“业主”。民一庭负责人表示，这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。
    如果物业服务纠纷是由于业主房屋的承租人、借用人等引起的，是不是也可以适用司法解释的相关规定?
    对此，司法解释明确：物业服务纠纷常常会涉及到房屋的承租人、借用人等物业使用人。该物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。从这个意义上说，司法解释对物业服务纠纷的规定，应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理。
    本案还涉及到实践中围绕建筑物共有部分产生的纠纷问题。一个小区或一栋住宅楼内的哪些地方属于共有部分?根据物权法的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地及电梯、水箱等。此次司法解释就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中为了便于解决审判实践中的纠纷，特别明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定，不属于业主专有部分和市政公用部分或者其他权利人所有的，都应当认定为共有部分。
    看点之二“住改商”须全楼业主同意
    [案例]李某购买了某小区普通住宅一套，并将其改装成培训公司对外营业。李某的邻居对此提出异议，认为公司白天营业产生的噪音影响了周围老人的休息，楼内社会人员往来的增多也带来了安全隐患。李某辩称，自己之前已跟物业公司进行过沟通，并向物业公司缴纳了管理费，在自己的房屋内经营业务并无不妥。
    物权法第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有两个问题需要解决：一是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可;二是如何确定有利害关系业主的范围。
    民一庭负责人表示，“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“妆、“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之间的碰撞时有发生。
    按照物权法第77条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。但物权法施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了物权法第77条的立法目的。
    针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。也就是说，“住改商”必须经整栋楼的全体业主同意才可进行，相关利害关系的业主具备“一票否决权”。
    民一庭负责人进一步解释说，“住改商”是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
    看点之三物业未获续聘无权收费
    [案例]某小区物业合同到期后，业主委员会聘请了新的物业公司，但原物业公司却一直以种种理由拒绝撤出。双方协商未果，诉至法院，原物业公司称，物业合同到期后，该公司一直坚持为小区业主提供正常的物业服务，业主享受了服务，就应该缴纳相应的物业费，物业公司只有在收到全部物业费后才能撤出。
    欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型，像本案这样，物业服务合同依法解除后，如果物业服务企业提出其尚有物业费被拖欠，业主应当如何主张权利?
    物权法第76条规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定，业主委员会代表业主，应有请求解除物业服务合同的权利。业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产，所以如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以在合同解除后，向拖欠物业费的业主提起诉讼。
    但物业服务合同权利义务终止后，如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业费，则要另当别论。
    对此，司法解释的规定是，在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。
    业内人士表示，物业服务企业清退难、更换难是物业管理中长期存在的一个难题。此前在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。很多时候，在存在事实服务这个概念的情况下，业主只能交费了结纠纷。此次司法解释取消了事实服务这个概念，有望从根本上解决此类问题。因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司没有经济利益，自然会主动撤出。
    如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应当如何处理?
    民一庭负责人提醒业主，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩，是难以获得法院支持的。法院认为，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非物业服务合同有另外的规定或者约定，否则业主以前述理由所提的抗辩就属于权利滥用。
    司法解释因此明确规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
    看点之四车位车库使用业主优先
    [案例]赵先生最近购买某处一套商品房，在去办理停车位租用手续时，才知道开发商已把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。赵先生找到开发商理论，认为开发商在车位充足的情况下，应该合理保证每一位有车业主的需求，无权将车位全部卖给关系户。
    车位、车库紧张是目前小区普遍存在的问题，车位、车库纠纷也成为建筑物区分所有权纠纷案件中的热点、难点问题，集中在车位、车库属于业主的专有部分还是全体业主的共有部分，应该如何在业主中分配?
    司法解释此次着重解决了如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。根据规定，如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合物权法第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
    可见，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只有业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，才应当认为其需要已经得到了“首先满足”。
    对于车位的所有权性质，司法解释作出了明确的规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第6章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”
    除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。
    民一庭负责人解释，专有部分属于不动产，而不动产所有权的取得一般须经登记。登记不仅是认定专有部分所有权的重要标志，也会对业主自治权的行使产生重要影响，因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一，以依法保护拥有车位所有权及使用权的业主的权益。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记，所以司法解释将“登记”表述为“能够登记”。
    看点之五拒绝履行物业合同要有说法
    [案例]张先生所在的小区近期更换了新的物业服务公司。在召开业主大会选聘物业公司期间，张先生因在外地出差，未能参加。小区的业主委员会与业主大会确定的物业公司签订了物业服务合同。张先生接到通知后，对此未表示异议。其后，张先生因房屋装修和物业费收费标准问题与物业公司发生矛盾，张先生称，物业合同是业主委员会签订的，自己并不是合同当事人。
    物业服务合同一般是由业主委员会与物业服务企业订立的，一些业主以其不是合同当事人拒绝履行相关义务，这样的说法有无依据?此次司法解释如何解决这个问题?
    最高人民法院民一庭负责人介绍，物权法第76条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。这是因为业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但却是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。
    在前期物业服务合同中，也存在类似问题。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
    民一庭负责人表示，很多业主认为，物业服务企业只不过是服务提供者，所以没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼，这种观点也是不正确的。物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为，既有可能是违反物业服务合同的违约行为，有时也可能是一种侵权行为。赋予物业服务企业以相应起诉权，并未超出其管理权的行使界限，而且可以及时有效地制止不法行为。
    在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。基于以上考虑，司法解释规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。同时，司法解释也明确了业主的诉讼主体地位，规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担相关违约责任。这使得广大业主可以针对物业管理中存在的问题充分行使自身的权利，有效地监督物业管理。
    由于很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定具有重要作用。涉及物业服务合同的另一个常见问题是，合同当事人对如何确定物业服务企业的义务经常发生争议。
    为更好维护业主权益，司法解释合理扩充了物业公司应承担义务的依据范围。司法解释规定，不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，都是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据《物业管理条例》第2条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
    针对本案中张先生声称的其没有参加业主大会，选聘物业公司不能代表他的真实意思，物权法第78条规定了业主的撤销权，但业主撤销权的行使还涉及到一些具体问题需要明确。比如，业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定，业主能否申请撤销，以及业主撤销权的行使应否有一个时间限制等。根据物权法第76条的立法精神，司法解释将物权法第78条第2款规定的“业主合法权益”解释为：不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定，以最大限度保障业主的合法利益不受到侵害。不过，司法解释也规定，业主行使撤销权必须在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。如此规定，既可以督促受侵害的业主及时行使权利，也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。